案情介绍:原告苏某与原告张某系夫妻关系,被告刘某与被告郑某系夫妻关系。2017年8月20日原、被告、第三人签订《房产买卖居间合同》,合同约定,甲方(原告)自愿向乙方(被告)购买位于贵阳市五华区某小区(二期)房屋,房屋成交价格610000元,甲、乙双方约定于2017年11月15日前办理房屋产权证过户手续。 合同签订后,原告于2017年8月20日向被告刘支付定金30000元,2017年8月23日向被告刘支付定金30000元,2017年9月4日向被告刘支付购房款500000元,共计支付560000元。合同约定的交房期限及过户期限届满后,原告根本联系不上被告,被告一直未将房屋交付给原告,也未将房屋过户给原告,为此,原告诉请要求被告交付房屋,办理过户手续,并承担61000元违约金。
办案过程 接受原告苏某和张某委托后,卫涛律师认真研究了案情,并帮助当事人确定了诉讼方案,并对被告可能作出的抗辩进行了分析,做好了充分的准备。
在诉讼过程中,被告刘某未到庭参加诉讼,无答辩意见。被告郑某辩称: 首先,房产证上是被告刘某和我两个人的名字,原告与第三人到过户时找不到被告刘某,才到派出所报案,才找到我,另外房屋价格不符合交易常理,其在交易中具有重大过错。 第二,房地产买卖居间合同成立但并未生效。 第三,本案不符合继续履行要件。应驳回原告的诉讼请求。第三人贵阳某房地产经纪有限公司述称:请求法院依法判决。 被告郑某主要的抗辩观点是其对卖房不知情,房子是被告刘某单独卖的,郑某未在合同上签字,合同效力有瑕疵,收款也只是刘某收的,刘某已经失联了,并且两被告已经于2018年6月27日登记离婚。
本案的焦点就是出售房屋的被告夫妻只有丈夫刘某签字的房屋买卖合同是否有效。涉及到的最主要的法律问题就是“夫妻共同财产的平等处理权”,最终法院采信了原告的观点,认定被告刘某、郑某对涉案房产具有平等的处分权,现被告刘某处分涉案房产的行为可以被视为基于家事代理权,且被告郑某无证据能够证明其对出卖房屋的事宜不知情,确认合同有效。
审判结果: 一审法院公开开庭审理后,依法判决被告刘某、郑某于本判决生效后三十日内将房屋变更登记于原告苏某、张某名下;于本判决生效后六十日内将房屋交付原告苏某、张某使用;被告刘某、郑某于本判决生效后十日内支付原告苏某、张某违约金61000元。一审判决作出,双方均未上诉,现已发生效力并执行完毕。
办案总结: 该案虽然涉案金额不太大,但是具有一定的代表性,通过卫涛律师的努力,取得了非常好的效果。
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