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  成功案例

历时5年之久的某通信公司与房地产公司就房屋拆迁安置补偿合同纠纷案,通过委托田阳及农琳律师经办后,最终挽回2000多万的经济损失-贵州卫涛律师事务所

发布日期:2022/3/19


案情简介:2009年7月10日,联通公司与东佑公司签订了《拆迁补偿协议》和《拆迁补偿补充协议(一)》,约定联通公司将位于个旧市金湖东路129号房产交由东佑公司拆迁重建,东佑公司于2012年7月30日向联通公司交付约定的置换房产及车位。合同签订后,联通公司将房产交付东佑公司拆除、土地相关手续办至东佑公司名下,联通公司全部履行了合同义务。后由于东佑公司没有履行《拆迁补偿协议》的约定,即没有按期于2012年7月30日前向联通公司交付约定置换的房产及车位,构成根本违约。据此,双方纠纷产生。

在接受联通公司委托后,代理律师卫涛律师对案件事实及案件证据材料进行了认真研究。明确本案主要争议在于合同解除后,联通公司的损失如何确定的问题。因本案中联通公司的房产已被拆除,涉案土地已经办至东佑公司名下,且地上建筑物正在建设中,合同解除后恢复原状已然不可能。因此,代理律师拟定的诉讼方案就是请求解除合同,赔偿损失。损失赔偿应依据《合同法》一百一十三条”当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”之规定来计算。原《拆迁补偿协议》中约定的合同履行后可得利益就是联通公司在2012年7月30日前取得约定的房产及车位。因此起诉主张联通公司的损失应按拟于2012年7月30日交付的房产价值(诉讼过程经鉴定为27260800元)来计算。

在诉讼过程中,东佑公司则认为:本案中,联通公司解除合同后的损失适用《合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定来确定,联通公司的损失只应以原房屋在拆除时的价值或原房屋若未拆除在2012年7月30日时的房地产市场价值(后经鉴定为18906500元)来计算。

本案一审法院经审理判决支持了联通公司的主张,认定联通公司的损失应按拟于2012年7月30日交付的房产价值人民币27260800元来计算。东佑公司不服一审判决向贵州省高级人民法院提起上诉,贵州省高级人民法院经审理后改判,认为联通公司的损失不能包括可得利益,只能以原房产若未拆除情况下的市场价值人民币18906500元来计算损失。

在取得二审终审判决之后,代理律师分析认为二审判决适用法律错误、结果错误。本案中,根据权利义务对等原则,联通公司既已履行完毕合同义务,其所获损失赔偿的范围应相当于在合同正常履行情形下其能够获得的履行利益。但在二审中,法院却判决仅以交房日已被拆除房屋的价值为依据确定损失赔偿数额,该判决并不能弥补联通公司在合同存续期间因房屋被拆除所必然支出的如另寻房屋办公的租金等费用,也未能使东佑公司因其违约行为受到相应的惩罚。因此代理律师建议联通公司向人民法院申请再审。

再审申请被人民法院受理并亲自提审。最后,院在再审程序中对二审判决结果以予改判,认为东佑公司违约,损失赔偿金额的认定应依据《合同法》一百一十三条的规定确定,按联通公司履行合同后可以获得的利益,即合同约定的交房日期的房屋价值人民币27260800来计算相应的损失赔偿额。

案件总结:法律规定合同解除后的损害赔偿目的是在于通过利益遏制当事人违约,同时又防止另一方信赖利益受损。对于违约方而言,若规定一方当事人违约时,需支付守约方期望通过履行合同而可以获得的利益,增加了违约成本,有利于降低违约的可能性。反过来说,当合同一方当事人根本违约的情况下,守约方只能行使合同解除权,在此情况下,如果仅将合同解除后的损害赔偿范围仅限于返还的费用以及订立或履行合同中的损失,违约方可能因为违约成本过低,反而因违约行为获得更多利益,无疑是在纵容违约行为的发生,不能达到通过违约损害赔偿遏制违约行为的目的。本案中,通过代理律师及委托人的努力配合,历时5年之久的案件最终取得了非常好的结果,委托人对案件结果非常满意。

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